고객이 소유하고 있는 부동산의 소유권을 은행에 이전, 신탁등기하고 수익권증서를 발급받아 이를 대출금(또는 지급보증) 담보로 대출기관(우선 수익자)에 제공하여 대출을 받을 수 있는 신탁입니다.
부동산담보신탁은 신탁의 담보적 기능을 이용하여 관리신탁과 처분 신탁을 결합한 형태로, 현행 저당제도를 대체할 수 있는 새로운 구조의 담보제도로, 현행 민법상 저당제도에 비행 다음과 같은 특징과 장점을 가지고 있습니다.
현행 저당권제도와의 비교
현행 저당권제도와의 비교
구분
저당제도
부동산 담보신탁
담보설정방식
근저당권 설정
소유권이전등기 및 신탁등기
(은행에 소유권 이전)
담보부동산관리
대출기관 관리
은행에서 관리
신규임대차
배제 불가능
배제 가능
(신탁등기 이전에 설정된 권리만
인정하므로 담보가치 유지에 유리)
파산재단 또는 회사정리재단의 구성여부
속함
속하지 않음
(파산법 제6조,회사정리법 제 123조)
담보취득후우선채권
임금채권 발생가능
신탁등기후 발생 불가
발생여부
강제집행 방법
경매
은행에서 직접 공매
강제처분 소요기간
장기
단기
강제집행절차
복잡
간편
강제집행 소요비용
많음
적음
(등록세, 경매비용 등 소요)
부동산 처분가액
저가
상대적 고가
물상대위권 행사
사전 압류 필요
사전 압류 불필요
채무자의 소요비용
많음
적음
담보신탁의 장점
부동산담보신탁을 이용할 경우 위탁자(대출 금융기관에 대출신청 채무자 또는 담보제공자)는 비용을 절감할 수 있고, 대출 금융기관은 채권확보 및 담보관리의 편리성을 가질 수 있다.
위탁자 (채무자) > 대출관련 부대비용 절감 > 채권 실행시 은행이 직접 공매 처리하기 때문에 법원경매의 폐해(저가경락 및 경락지연에 따른 재산손실) 예방 > 소유권이 은행에 이전되므로 압류, 경매 등 각종 권리 설정이 배제 되어 재산권을 보호받을 수 있음. [신탁법 제21조(강제집행의 금지)] > 추가 대출시 비용절감 및 절차 간편
채권기관 (대출금융기관)
은행이 담보물을 관리하므로 관리비용 및 인력절감
은행이 직접 공매처리 하기 때문에 채권 회수기간 단축 및 비용절감 가능
신탁재산은 담보부동산 소유자가 법정관리, 화의, 파산 등의 법적절차중에 있는 경우에도 재산보전 처분을 받지 않아 채권보전에 유리 [파산법 제6조, 회사정리법 제123조]
가입대상
부동산을 소유하고 법률상·사실상 행위능력을 보유한 자
신탁재산
토지, 건물, 토지의 정착물
신탁금액
신탁계약으로 정함
신탁기간
신탁계약으로 정함
신탁보수
신탁계약으로 정함
추가수탁
불가
수익권증서 발급
소유권이전 및 신탁등기 완료후 고객 요청시 발급
비용부담
신탁재산과 관련한 모든 제비용은 위탁자 또는 수익자가 부담
제세공과금,유지관리비, 등기비용, 신탁사무처리비용, 금융비용 등
제비용 미납시 은행이 대지급 가능
제비용 지급일 익일부터 상환일까지 은행 고유계정의 최고 연체 이자율 적용 징구
신탁재산에 속하는 금전의 운용
신탁재산내 금전의 운용은 신탁업법 등 관련 법령애 정한 바에 따라 운용
신탁업법 등 관련 법령 범위내에서 위탁자가 지정 가능
양도 및 담보
위탁자와 수익자의 연서로서 은행의 승낙을 얻은 경우 가능
신탁계산 및 이익교부
신탁계산 : 매년 12월31일 및 신탁종료일
수익교부 : 이익계산일로부터 2주일 이내
고객에게 직접 지급 또는 고객명의의 당행 예금계좌로 계좌이체
중도해지
다음의 경우 이외에는 불가능
위탁자 또는 은행의 귀책사유 없이 신탁재산의 관리가 불가능하거나 곤란한 경우
위탁자 또는 수익자가 계약으로 정한 책임과 의무사항을 이행하지 아니하는 경우
신탁부동산의 소유권분쟁, 저당권실행 등의 사정으로 위탁자 또는 수익자가 계약을 해지하는 경우
은행에서 대지급한 비용 및 신탁보수를 납부하지 아니하는 경우
계약해제
다음의 경우가 확인될 경우 은행은 신탁계약을 해제
신탁관계인의 행위능력 및 권리능력 부재로 계약의 무효 또는 취소가 불가피한 경우
소송수행을 주목적으로 하는 경우
신탁목적이 사해행위 이거나 제3자와의 채무관계의 면탈 또는 조세회피의 목적으로 판명된 경우
